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租赁知识
设备租赁合同中应注意的法律问题
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2011年01月26日
作者:未知

    尽管在当前的建筑市场上设备租赁已经非常普遍,但绝大多数租赁合同内容过于简单,甚至还有很多当事人根本就不签订任何合同,而由于建筑合同通常履行期限都很长,这就使得租赁合同在履行过程中很容易发生各种纠纷。有相当多的当事人对此并没有足够的认识,仍然将自己的业务经营局限于朋友关系上,这是十分危险的。在我个人的工作经历中,多次遇到因不签订合同或合同签订过于简单而吃亏上当的事情,甚至有当事人因不签合同而被指为诈骗锒铛入狱的情况,当然其中也有很多是因合同签订不完善而给公安机关非法干预经济纠纷提供了机会,这些教训都是极为惨痛的。本文是作者在北京市建委的一次会议上所作报告的讲稿,希望它能够对设备租赁乃至设备买卖的当事人有所帮助。另外,本文主要针对起重设备,但对其他施工设备租赁显然也有参考意义。

  一、关于租赁设备

  1、当事人一定要认真填写设备情况。设备情况主要是约定租赁的标的物及其范围。如果租赁的标的物及其范围不清楚,则有可能引发这样一些争议,比如:在标的物转移、发生事故、产生质量纠纷的时候,就会涉及:到底是不是出租人的设备?据了解,现在的塔吊还没有类似汽车在发动机和底盘上打钢印的做法。这样就很容易产生纠纷。另外,塔吊或其他设备都是可分的。那么,具体有多少标准节?还有什么其他附属部件?这些都要约定清楚。附属部件数量和品牌质量不同也直接影响租赁费用。明晰的设备情况清单在设备租赁过程和交还的时候能够避免许多争议,即便有了争议也容易解决。

  2、在租赁合同中,出租方应向承租方提供出租方的营业执照、租赁资质、机组人员操作资格,以及建委和特种设备检测中心审发的各种有效证件和拆装单位的拆装资质证书复印件。做这样的规定有几个意义:一个是有利于行政主管部门进行管理;对于承租人来讲,能够保证他们获得符合要求的设备和服务。这些内容明确约定在合同中更好一些,原因是现在《合同法》中规定,只有违背了法律和行政法规的强制性规定才导致合同无效。这样,在很大程度上削弱了部门规章,更不用说是市政府或建委发布的政府规章对于合同的影响。因此,当事人应当将自己要求的内容规定在合同中。

  3、我这里特别强调要在合同中规定,出租方保证提供的租赁设备经特种设备检测中心和市建委检验合格,技术性能良好。建筑设备尤其其中设备的从业人员都清楚设备检验的作用。作者1995年参加一个事故争议的处理。最后经过我们的分析,就是因为当事人在塔吊投入使用前没有认真按要求进行检验,没有进行载荷试验,没有调整安全装置,导致设备在超载的时候不能预警和停机,结果导致塔臂掉下来了。所幸没有人员伤亡,也没有导致更大的破坏。

  二、关于设备的交付

  1、明确约定交付时间和地点,严格履行交付手续对当事人有非常重要的意义。当事人到底是否履行了合同?是否及时地履行了合同?设备风险从什么时候转移?租金从什么时候起算往往也必须与设备交付联系起来。但对如此重要的环节,我发现在很多争议的案件中,当事人都没有给予重视,这很不应该。因此,当事人一定要明确约定设备交付的时间和地点,并明确交付的程序。租赁合同中应规定:设备交付时,甲乙双方应派代表清点设备及附属配件,并制作交接清单,由甲乙双方代表签字。当事人一定要履行交接手续,否则在法庭上举证就会面临不利的局面。你说你何时何地交付了设备,如何证明?有一个交接手续就很容易地解决了问题。双方代表的签字时间为实际交付时间。这个交付时间在确定双方当事人的义务权利上非常有用。

  2、另外,合同签订后可能情况有所变化需要对交付时间地点作出变更,这是可以的,但应在合同中作出明确的约定,以免造成不必要的损失。对此,租赁合同应规定,承租方变更上述约定交付时间和交付地点应提前一定期限比如14天书面通知出租方。出租方无法交付租赁设备也需提前一定期限比如14天书面通知承租方。因未能及时通知给对方造成损失的应当给予赔偿。

  三、关于设备的安装与验收

  1、塔吊以及很多工程设备与汽车不一样。汽车买回来加上油就能开,而塔吊必须将部件运到现场,并安装验收完毕才能使用。这样就产生一系列法律问题。安装现场必须有相应的配套条件才能进行安装。那么,首先就涉及到现场需要什么样的技术条件和配套条件?这些条件应当由出租方来提供。因此,租赁合同应规定:出租方应在约定的交付时间前一定期限比如14天向承租方提供准确的基础制作图纸和技术要求,并指派专业人员协助承租方做好预埋件的预埋工作。安装现场是由承租方控制的,所以,租赁合同应要求承租方负责确定施工方案并负责基础制作。基础验收后将相关技术资料,如隐检记录、混凝土试验报告单、接地电阻测量记录等复印件由承租方盖章或签名后交付出租方签收。承租方还应向出租方出具一份现场平面图,提供轴线位置、标高尺寸及详细的地质资料,标明设备位置。若因基础下沉或混凝土强度不够造成的事故,一切损失由承租方负责。当然,如果是因为出租方提出的技术条件有错误造成的损失,应当由出租方承担。承租方也应准备其他配套条件,承租方负责准备专用的配电箱,负责接通电源,提供充足的组装场地,保证设备进出场道路畅通和作业方便。若因现场不具备安装、拆卸和设备运行条件而造成的损失应由承租方承担。出租方更了解自己的设备,因此,设备安装由出租方负责更合理,但发生的费用由承租方承担。但安装费用是否包括在合同的其他部分之中,还是单独收费要写明确。设备安装应由持有拆装资质的单位进行。出租方可以委托第三方安装。安装设备必须另外签订安装合同。安装完毕后,承租方负责验收的准备工作、组织验收并办理有效的验收手续及验收资料。这是因为设备验收是在承租方的现场,由承租方组织更方便。但出租方应配合承租方进行验收,因为出租方更了解验收程序。但法律上最要紧的是验收完毕应当有双方代表参加验收并在验收报告上签字,双方各执一份。法庭上最认的就是这样的书面证据。你做了很多工作,但不能体现在书面文件上,那还是很难说明你做了工作。

  四、 关于合同价格及支付方式

  关于合同价格,当事人一定要约定清楚包括哪些费用,如果有其他单独收费的项目一定要单独列出来,否则,则不能要求出租人额外支付费用。租赁合同最好将总费用分解为两个部分,其一是承租方应支付出租方设备进场费、拆卸、安装、运输费等费用。承租方应在设备交付前一定期限比如7天支付该笔费用。

  另外,合同中确定按月计算的设备租赁费用。设备安装完毕经验收合格后开始计算租赁费用。租赁费用计算的截至时间为出租方收到承租方要求归还设备的书面通知的时间。不足一个月的租赁费用按照每月30天折算。租赁费按月支付,每月一定期限比如10日前支付上个月的租赁费。租金起算时间和支付时间一定要写明白。

  租赁合同应最后规定,本合同价格是甲乙双方根据招标文件和出租方投标报价经充分协商确定。本合同价格已经充分考虑了施工中可能遇到的诸种复杂因素和一切必需的费用。除本合同中另有规定或经双方协商变更,在合同履行期间,除非根据本合同,不论发生其他任何情况,双方均不得变更合同价格。这就是说,出租方要在这里把所要收取的费用列清楚,不能额外再要求其他费用。

  五、关于租赁设备的维修、保养和运行

  1、塔吊这类工程设备是比较大型的设备,是现场安装的,在运行过程中肯定要涉及到维修问题。这样,就涉及到至少两个方面的问题,一个是维修责任,租赁合同应规定,出租方负责租赁设备的维修、保养服务。租赁期间的一切维修保养费用均由出租方承担。这样规定也符合《合同法》的规定。维修要及时,否则影响工程施工,损失会很大。租赁合同应规定:设备发生故障,出租方维修人员应在接到通知以后一定时间比如2个小时之内赶到现场,最大限度的减少施工损失。另一方面,既然维修不可避免,因维修而造成的停机也是正常的。这种情况下,承租方不能要求出租方承担损失。租赁合同应规定:出租方塔机故障维修保养而停机每月少于一定时间比如48小时,属于正常维修,承租方不扣减租赁费用。因维修或保养停机每月超过一定时间比如48小时,超过部分按实际停机天数扣减租赁费用。承租方不得要求出租方承担因停机造成的其他损失。如果停机时间特别长(大于十四天),承租人可以考虑解除合同,另外承租塔吊。这在目前的市场条件下很容易办到。我也曾接触过这样的案件,因为塔吊维修造成停工,购买方要求卖方承担赔偿责任。由于没有明确的合同约定,法院就判承担停工损失,当然,法院要进行一些折衷,要考虑其他因素。这表明在合同中明确约定正常维修的时间,在这个时间内不承担停机损失,是非常必要的。

  2、租赁合同应规定出租方负责为租赁设备配备机组人员,其中包括机长一。这样规定,比较符合出租的一般情况。如果承租人自己配备机组人员,应当在合同中明确约定。机组人员要接受承租方的指挥,配合施工,保证租赁期间24小时有人。对不遵守工地管理制度,无故刁难承租方施工人员的机组人员,承租方有权向出租方提出要求更换。出租方在收到承租方的通知后应在一定时间内比如48小时内予以更换。出租方配备的机组人员必须持证上岗。出租方应当将机组人员的资格证书复印件交付承租方一份。在出租方提供司机的情况下,就应严禁承租方人员擅自操作、修理塔机。因承租方擅自操作、修理塔机造成的一切后果由承租方全部承担。因承租方司机自己操作而发生的事故,由承租方承担全部负责。

  3、塔吊运行的过程中还需要其他的配套人员,因此,租赁合同应规定:承租方应配备足够的专职指挥人员、信号工、挂钩人员,且必须持证上岗。信号工不得违章指挥。如因违章指挥或挂钩不当造成的事故,一切后果由承租方负责。

  4、随着工程的施工,建筑物不断增高。租赁合同应规定,当塔吊需要顶升或锚固(外用电梯需要接高)时,承租方应在一定期限比如7日前通知出租方。承租方应根据出租方提供的数据和要求,认真做好预留孔洞和作业平台的搭设等准备工作。

  5、出租方应保证机械维护保养制度的落实,使设备处于良好的运行状态。机组应按照《起重机械安全规程》和GB5144-94《塔式起重机安全规程》的规定做好设备的日常检查和月检,认真执行交接班制度,并作好检查记录存档。承租方有权检查设备的运行档案和日检、月检记录。

  六、 关于租赁合同的变更

  1、在租赁期间,承租方如将租赁塔机所有权转移给第三方,应正式通知出租方,租赁塔机新的所有权方即成为本合同的当然出租方,继续履行甲、乙双方合同约定的权利义务。在法学上有一个重要的理论,叫做买卖不破租赁。就是说,出租人将租赁物所有权转移给其他人,承租人的承租权、使用权应当不受影响,可以继续承租。新的所有人不能将租赁物拿走自己使用或出租给其他人。

  2、 承租方未经出租方同意不得转移租赁设备;否则,因承租方擅自转移设备造成的损失由承租方承担。

  七、关于设备的保管和风险责任

  关于设备保管和风险很多合同都没有明确的规定,实际上,这部分内容也非常重要。由于租赁设备是在承租人的施工现场,因此,规定由承租人保管设备是比较合理的。租赁合同应规定:从租赁设备实际交付给承租方,到设备交还出租方为止,这一期间设备保管的责任由承租方承担。由于保管不当造成的设备损坏和配件丢失由承租方承担赔偿责任。与保管密切相关的是设备的风险责任。现在我国工程施工领域,包括设备租赁,都普遍没有风险的观念,很少投保,在合同中也约定的不明确。但风险是实实在在存在的。我这里要说的是,风险对出租人和承租人都是存在的。在租赁合同中,最好将风险分成两个部分:一方面是租赁设备和机组人员的全部保险由出租方承担。相应地,因不可抗力导致的设备损失和人员伤亡的赔偿责任也由出租方承担。另一方面,公共和第三方的全部保险有承租方承担。相应地,因不可抗力导致的租赁设备以外的其他财物损失和人员伤亡的赔偿责任也由承租方承担。

  租赁设备发生意外事故后,由出租方负责租赁设备和机组人员的善后处理和先行赔付工作。承租方负责其他善后处理和先行赔付工作。

  八、合同解除与违约责任

  租赁合同应对合同解除采取了比较自由的方式。这是考虑到租赁设备是同施工相联系的,不能为解除合同设置太苛刻的条件,否则可能造成不必要的损失。在交付日期之前,合同最好约定:甲乙双方在合同约定的交付日期前一定期限比如28天通知对方可以解除合同。要求解除合同的一方只要赔偿对方缔约损失一万元,就可以解除合同。在合同的履行过程中,出租方未按约定时间交付租赁设备,或者交付的租赁设备在一定期限比如14日内不能验收合格,或者因设备故障一定期限比如在14天内不能修复并投入使用,承租方有权要求解除合同并要求出租方退还已经支付合同约定规定的费用,另外出租方支付承租方该规定的数额相同的违约金。这是对出租方违约的处理方式。

  对于承租方违约,租赁合同应规定:承租方逾期缴纳租金,应当按每日按一定比例比如万分之三支付违约金。承租方逾期不支付租赁费用超过一定期限比如28天,出租方有权停止设备运转。承租方逾期支付租金超过超过一定期限比如56天,出租方有权解除合同,自行收回设备,并要求承租方另外支付本合同合同约定的违约金。

  九、 设备交还

  承租方使用设备完毕,要求归还设备应书面通知出租方。这个通知表明承租人计算租金的期限的截止日期。如果承租方不进行这样的通知,表明承租方继续使用租赁设备,租金就继续计算。因此,租赁合同应规定:出租方收到通知或承租方交付邮局的时间为租赁费计算的截止时间。出租方收到归还设备的通知以后一定时间比如24小时内到达设备现场与承租方办理设备交还手续。甲乙双方在清点设备以后要在交接清单上签字,各执一份。

  十、 纠纷解决方式

  合同履行过程中,因对方违约造成己方损失或不能正常履约,守约方应当及时向对方提出书面材料,说明有关情况和索赔要求。收到此类资料的一方应当在一定期限比如7天内给予书面答复,超过该期限不答复视为同意提出书面资料一方的要求。在守约方知道或应当知道对方违约的情况后一定期限比如28天后不向对方提出书面资料,视为放弃向违约方提出索赔请求。另外,租赁合同的纠纷解决最好约定设备施工现场所在地经仲裁或法院审判解决

  十一、 甲乙双方代表及联络方式

  租赁合同中应当明确双方履行合同的正式代表人及其地址。如果履约过程中变更履约代表,应书面通知对方。因未通知对方而造成的损失或其他法律责任由未通知一方承担。履约过程中的文件传递应当采用书面形式。可以交由对方履约代表签收,或以挂号信或特快专递的方式通过邮局递交。这些看似琐事,但都是在实践中经常影响判决结果的关键问题。

 

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